元利均等と元金均等の違い｜住宅ローンの返済方法を総額と毎月の額で比べる

住宅ローンを組むときに必ず選ぶのが返済方法です。元利均等と元金均等は、同じ金額を同じ金利で借りても、毎月の返済額や利息の合計が変わります。この記事では、3,000万円を35年で借りる例を使って、2つの返済方法の違いと選び方をわかりやすくまとめます。

元利均等返済と元金均等返済のしくみ

元利均等返済は、元金と利息を合わせた毎月の返済額が、最初から最後まで同じになる返済方法です。毎月の返済額は一定ですが、その中身は少しずつ変わります。最初のうちは残高が多いので利息の割合が大きく、返すにつれて元金の割合が増えていきます。

元金均等返済は、借りた元金を返済回数で均等に割り、そこにその月の利息を足して返す方法です。元金の返し方が一定で、利息は残高に応じて減っていくため、毎月の返済額は最初がいちばん多く、だんだん少なくなります。

3,000万円・金利1.5%・35年で比べると

実際の数字で比べてみましょう。借入額3,000万円、金利1.5%（固定）、返済期間35年（420回）、ボーナス返済なしの場合です。

元金均等返済のほうが、利息の合計は約68万円少なくなります。その代わり、1回目の返済額は元利均等返済より17,000円ほど多く、最初の数年は家計の負担が重くなります。

1回目の中身を見ると、違いがよくわかります。どちらも1回目の利息は、3,000万円 × 1.5% ÷ 12 で37,500円です。元利均等返済では、返済額91,855円のうち元金は54,355円しか減りませんが、元金均等返済では毎月71,428円ずつ元金が減っていきます。

残高の減り方の違い

元金が早く減る元金均等返済は、途中の残高も少なくなります。同じ条件で、各年の終わりに残っているローンの残高を比べると、次のようになります。

10年たっても、元利均等返済では700万円ほどしか元金が減っていません。途中で家を売ったり、借り換えを考えたりする場合は、この残高の違いも大切になります。ご自身の条件での残高は、ローン計算で返済方法を切り替えると、1年ごとの表で確かめられます。

どちらを選べばいい？向いている人

元利均等返済が向いているのは、毎月の返済額を一定にして家計を管理したい人、最初の数年の負担をおさえたい人です。子どもの教育費などで今後の出費が増える予定がある家庭や、借入額を大きめにしたい人にも選ばれています。住宅ローンでは元利均等返済を選ぶ人が多く、金融機関によっては元金均等返済を扱っていないこともあります。

元金均等返済が向いているのは、収入に余裕があり、はじめの返済額が多くても無理なく払える人です。利息の合計を少しでも減らしたい人や、定年までに残高を早く減らしておきたい人に合っています。

元利均等返済を選んだ場合でも、手元に余裕ができたときに繰上げ返済をすれば、元金が早く減って利息を減らせます。最初は元利均等返済で負担をおさえ、余裕ができたら繰上げ返済をする、という組み合わせもよく使われます。

変動金利の場合の注意点

変動金利で借りると、金利の見直しによって利息の額が変わります。元利均等返済では、金利が上がっても毎月の返済額をすぐには変えないしくみ（5年ルールや125%ルール）を採用している金融機関が多く、その間は返済額のうち利息の割合が増えて、元金の減りが遅くなります。金利が上がった場合のことも考えて、いくつかの金利で返済額を計算しておくと安心です。

まとめ

• 元利均等返済は、毎月の返済額が一定。家計の管理がしやすい反面、利息の合計は多め。
• 元金均等返済は、最初の返済額が多いが、元金が早く減り、利息の合計は少なめ。
• 3,000万円・1.5%・35年では、利息の差は約68万円。
• 迷ったら、両方の返済額と残高を計算して、無理なく払える方を選ぶ。

なお、この記事の金額は金利が最後まで変わらない場合の計算例で、保証料や手数料は含みません。借り入れの前には、金融機関の正式な返済予定表で確認してください。貯める側の計算をしたいときは複利計算も参考になります。